济南单价2万以上楼盘销售冷热不均 高价楼盘走到“十字路口”

进入7月，济南住宅市场将陆续有新产品入市，其中不乏单价达到2万元以上的高价盘。在济南，高价盘的市场接受度如何呢？

团购、特价房促销

“我们现在有活动，交5万元团购费可以享受优惠15万元，这是最后清盘的团购活动。”万科麓城项目的置业顾问12日告诉经济导报记者，该项目95平方米的房源已经售罄，现在还有122平方米和139平方米的，“优惠力度很大，相当于优惠了10万元。”

位于济南高新区的万科麓城在舜风路以南、凤凰路以西，地块面积不是很大，住宅部分占地面积仅2万平方米，规划了4栋楼座，总户数564户。其中，1号楼、2号楼为32层两梯四户的高层，3号楼、5号楼为一梯两户的小高层（18层）。

“优惠完的成交价，122平方米的2.1万元/平方米左右，139平方米的2.2万－2.3万元/平方米左右。低楼层也有便宜的。”上述置业顾问对经济导报记者说，122平方米的只剩几套了，139平方米的现在还有一些房源可以选择。

一个体量不大的楼盘，共4栋楼、500多套房子，卖了近1年尚未清盘，而且价格一路都没有大幅上涨。尽管万科麓城是万科在济推出的首个“尊享系”产品，但也可见，2万多元的单价在很多购房者的心理上仍是一个坎儿。

去年9月，万科麓城作为新项目入市。当月25日首次开盘，推出2号楼和5号楼共200套房源。当时的成交情况显示，项目共认筹168组，当天成交115套，成交均价2万元/平方米。相比于同时间段其他几个均价没有过万、开盘即几乎售罄的楼盘，万科麓城的去库存情况一般。

今年4月15日，万科麓城1号楼和3号楼的住宅获得预售许可证，加推236套带装修房源。其中，1号楼共128套，户型为95平方米和122平方米三室，各64套；3号楼共108套，户型全部为139平方米三室。

成交数据显示，两栋楼当天成交85套，成交均价2.1万元/平方米———95平方米的2.06万元/平方米，125平方米的2.1万元/平方米，139平方米的2.28万元/平方米。

从近期看，万科麓城成交情况还算不错。根据克而瑞山东区域数据，济南市7月3日至9日的市场监测周报显示，从商品住宅成交面积排名看，万科麓城以47套的成交套数、5439.47平方米的成交面积位列第4位。

“万科的项目（价格）通常会高于周边同时期项目10%到20%，这也相对提高了购房门槛，部分纯刚需被挡在门外。”有分析人士对经济导报记者表示，而坚守高价位仍是部分开发商采用的销售策略，它们宁可坚持长线销售也不会选择降低价格入市。

与万科麓城相距不远的万科金域华府，价格也不便宜。该楼盘位于济南高新区以东，凤山路东侧、兴港路以南，距离经十东路约400多米。共有三期，目前在售的是二期，包括96平方米和98平方米的三室。

为了促销，万科金域华府此前悄悄推出了“特价房”。如今，“特价房”仍有推出。该楼盘置业顾问12日告诉经济导报记者，楼盘均价在2.2万元/平方米左右，“目前还有几套特价房，每平方米便宜1000块钱。”

拍地后能否热销？

可以说，对于这些价格明显高于周边的楼盘来说，依然有一定的价格回调压力。不过，给这些高价盘未来销售带来信心的一则消息是：13日，刘智远东、长岭山南土地价格拍出的楼面地价达到15291元/平方米。

这使长岭山片区成为热点区域，而这一所拍地块就位于银盛泰金域蓝山东侧、万科金域华府北侧。

长岭山片区附近楼盘是否会因此热销，还有待观察。通常，高价盘的购房需求来源于自住群体置业升级改善或投资客户。有分析人士对经济导报记者表示，在楼市整体销售情况较好的背景下，目前看，济南一些高价盘的销售情况较为乐观。

位于经十东路与转山西路交会处的融创财富中心项目，今年5月19日推出B3地块5、7、8号楼，共234套房源，开盘即售罄，去化率100%，成交均价2.5万元/平方米。

今年4月，济南CBD片区的绿地IFC中央公馆推出116套大户型房源，包括58套127平方米三室和58套146平方米四室，成交均价约2.4万元/平方米，所推房源目前已经售罄。该楼盘置业顾问告诉经济导报记者，目前客户精准度更高了，“只要是来的，购买意愿都比较强。”

根据克而瑞山东区域数据，在今年上半年济南新房项目销售金额排行榜上，绿地IFC中央公馆以15.21亿元位列第4。

对于这个处于CBD中央商务区“腹地”的楼盘，亦是CBD片区首个入市的综合体项目，绿地（开发商）方面寄予厚望。绿地集团山东事业部的相关人士对经济导报记者表示，目前其看好这个项目的发展。

此外，即将入市的位于南北康的高价地块———绿地新里城项目，近期也较受关注。这个土地楼面成本近1万元/平方米的项目，预计售价2万元/平方米以上，是绿地去年4季度在南北康片区拿下的高价地项目，户型面积为75平方米、90平方米、110平方米、125平方米、140平方米。

在分析人士看来，对于高价盘的入市，有的开发商采取了快速入市、主推中小户型的策略。