2017年广东房地产开发完成情况分析

　　关键词：2017年 房地产开发投资 商品房销售

　　2017年，广东省委省政府坚决贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，严格执行国家的各项调控政策，因地施策、分类指导，大力发展住房租赁市场，逐步建立和完善房地产市场发展的长效机制。在新一轮调控政策影响下，广东房地产投资市场稳中趋缓，房地产销售市场有所降温，商品房销售价格增幅趋缓，开发企业到位资金趋紧，土地成交和新开工情况走低。

　　一、房地产市场运行的主要特点

　　（一）房地产开发投资增幅回落，但占比提高。2017年，广东房地产开发企业共完成投资12075.69亿元，同比增长17.2%，增幅比前三季度回落1.7个百分点，比上年回落3.5个百分点；房地产开发投资占固定资产投资的32.2%，比上年提高1.0个百分点。（见图1）

　　图1 2017年广东房地产开发投资情况

　　从全国范围看，广东房地产开发投资总量保持全国第一位，比江苏、浙江和山东分别多2446.58亿元、3848.91亿元和5438.45亿元。广东房地产开发投资总量占全国的比重为11.0%，比上年提高1.0个百分点，比江苏、浙江和山东分别高2.2个、3.5个和5.0个百分点；投资增幅比全国高10.2个百分点，比江苏、浙江和山东分别高9.7个、7.1个和12.2个百分点，比安徽低4.7个百分点，居全国第二位，排名比上年上升两位。（见表1）

　　表1 2017年部分省份房地产开发投资情况

　　从投资构成看，建安工程投资增幅回落。2017年，广东房地产开发投资中建筑工程7211.55亿元，同比增长14.4%，增幅比上年回落6.0个百分点；安装工程完成投资1117.32亿元，增长9.4%，增幅比上年回落16.6个百分点；设备工器具购置120.46亿元，增长21.5%，增幅比上年提高21.6个百分点；其他费用3626.36亿元，增长25.8%，增幅比上年提高5.2个百分点。在其他费用中，土地购置费2898.45亿元，增长29.2%，增幅比上年回落1.9个百分点。

　　从工程用途看，商品住宅、办公楼和商业营业用房增速均有所放缓。2017年，广东房地产开发投资中商品住宅、办公楼和商业营业用房投资分别为8100.93亿、1173.67亿和1445.15亿元，同比分别增长16.1%、37.7%和3.9%，增幅分别比上年回落2.4个、13.3个和24.1个百分点；包括中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆等在内的其他投资1355.95亿元，同比增长24.7%，增幅比上年提高15.7个百分点。

　　从区域看，东西两翼和山区投资增速加快。2017年，珠三角房地产开发投资增长14.3%，增幅比上年回落7.3个百分点；东翼、西翼和山区分别增长30.4%、45.2%和25.2%，增幅同比提高1.5个、32.8个和12.6个百分点。

　　(二)商品房销售市场区域差距明显。从销售面积指标看，受2017年房地产3.30政策影响，广东商品房销售市场整体降温，商品房销售面积增幅回落较大。其中，珠三角商品房销售面积增幅回落明显，东西两翼销售畅旺，山区增速略有放缓。2017年，全省商品房销售面积15958.81万平方米，同比增长9.2%，增幅比上年回落15.9个百分点。其中，商品住宅销售面积13522.51万平方米，同比增长3.8%，增幅比上年回落20.2个百分点。分区域看，2017年，珠三角商品房销售面积下降2.3%，增幅比上年回落25.2个百分点；东翼和西翼分别增长58.2%和50.1%，增幅比上年分别提高6.6个和32.2个百分点；山区增长29.7%，增幅比上年回落3.3个百分点。

　　图2 2017年广东商品房销售情况

　　从销售价格指标看，热点城市商品房销售均价增幅放缓，粤东西北增幅提高。2017年，广东商品房销售额18792.76亿元，同比增长15.9%，增幅比上年回落25.8个百分点。其中，住宅销售额15437.89亿元，增长8.4%，增幅比上年回落34.5个百分点。商品房平均销售价格每平方米11776元，同比增长6.1%，增幅比上年回落7.2个百分点。其中，商品住宅均价每平方米11416元，同比增长4.4%，增幅比上年回落10.8个百分点。分区域看，珠三角地区商品房销售均价增长10.4%，增幅比上年回落5.1个百分点。其中，广州商品房销售均价回落4.5个百分点，深圳回落26.8个百分点，珠海回落15.5个百分点；东翼、西翼和山区商品房销售均价分别增长25.3%、17.9%和20.7%，增幅比上年分别提高17.0个、9.0个和16.4个百分点（见图2、图3）。

　　图3 广东商品房销售均价走势

　　根据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况，2017年12月广州、深圳新建商品住宅同比价格指数分别为105.5%和97.0%，比上年分别下降18.8个和26.8个百分点。（见图4）

　　图4 2016-2017年广州和深圳新建商品住宅价格同比指数（%）

　　（三）去库存成效明显。2017年，广东商品房屋待售面积4988.58万平方米，同比减少513.88万平方米，同比下降9.3%，降幅比上年扩大6.9个百分点。其中，住宅待售面积同比减少671.02万平方米，同比下降21.7%，降幅比上年扩大10.1个百分点。办公楼、商业营业用房和其他房屋（不属于住宅、办公楼、商业营业用房的房屋建筑物）待售面积虽有不同程度的增加，但增幅均出现回落。其中，办公楼、商业营业用房和其他房屋待售面积分别增加10.14万、88.98万、58.02万平方米，增幅分别比上年回落15.7个、1.9个和7.8个百分点。

　　二、值得关注的问题

　　（一）部分先行指标下降。2017年以来，受销售回落和资金趋紧等因素影响，部分开发企业开发意愿不强，广东房地产市场中企业本年购置土地面积和新开工面积等先行指标同比大幅回落。2017年，广东房地产开发企业本年土地购置面积1841.19万平方米，同比增长5.2%，增幅比前三季度回落1.1个百分点，比上年回落13.2个百分点。本年土地成交价款1575.51亿元，同比增长12.6%，增幅比前三季度回落35.5个百分点，比上年回落44.5个百分点。房地产企业新开工面积16775.55万平方米，同比增长13.0%，增幅比上年回落4.1个百分点。先行指标的大幅回落，影响房地产开发投资后劲，对商品房的后市持续供给产生影响，不利于市场的平稳健康运行。

　　（二）房地产企业经营风险加大。在本轮房地产市场调整中，货币信贷政策明显收紧，房地产企业销售回落导致资金回笼速度放慢，房地产企业经营风险加大。2017年，广东房地产开发企业本年到位资金增长8.4%，增幅比上年回落16.3个百分点。本年到位资金与投资比由上年的1.714:1下降到1.586:1。其中，国内贷款增幅比上年大幅提高60.3个百分点，以销售回笼资金为主的定金及预收款增长7.2%，个人按揭贷款下降16.7%，增幅比上年分别回落12.8个、70.3个百分点。

　　三、形势分析和预测

　　2017年，全国出台密集的房地产调控政策，各地积极探索建立地方性政策机制，相关部门加强对各地住房、土地和金融市场的监测，做出风险提示或启动调控加码措施，调控范围从一线、二线扩展到三四线，参与城市超百个；调控手段有限购、限贷、限价、限售、限商等，调控对象也从开发商延伸到中介机构、二手房业主。在调控政策密集出台的同时，国家不断规范房地产市场管理，发行首单央企租赁住房REITs，房地产税征收原则亦首次披露，房地产长效机制开始建立。2018年中央经济工作会议强调，要引导和稳定预期，加强和改善民生，加快住房制度改革和长效机制建设。12月下旬，中央会议再次提出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

　　从房地产投资情况看，2017年，全省房地产投资总体保持稳定发展态势，考虑到新开工面积等先行指标回落，土地市场成交平淡，房地产投资基数较大，预计2018年广东房地产开发投资增速将有所回调。从房地产销售情况看，2017年，广东在严格执行国家调控政策的基础上，继续巩固和执行“因城施策，一城一策”的方针，调控效果逐渐显现，一二线城市商品房销售面积增幅高位回落，商品房销售价格增幅逐步放缓；三四线城市在去库存政策影响下，市场延续回暖的趋势，房地产销售市场平稳发展。2018年，受刚性和改善性购房需求逐步满足和释放、投机需求抑制、热点城市逐步降温和市场预期扭转等因素影响，预计2018年市场供求关系将趋于均衡，广东商品房销售面积将保持平稳增长。