深化产品助推业绩 北京万科市场占有率居首

相比2016年，今年的北京楼市随着调控政策持续深入，房地产行业发展加速回归理性及住房居住的本质，同时也迎来了新的发展变化。在此形势下，行业集中集中度进一步提升，品牌房企市场占有率持续走高。

其中，万科凭借多元化的项目布局，丰富的业态，多年稳健深耕，依然保持供不应求的市场热度。据研究机构数据显示，北京万科预计截止年底销售额为307.5亿元，北京万科位列北京市房地产市场地位领先企业第一。

行业集中度再提升

据研究机构数据显示，2017年，预计北京市商品房将实现成交金额2760亿元（含自住型商品房）。相较2016年北京市商品房近5000亿的总成交水平，2017年的市场近乎腰斩，甚至比2015年也要下降21%。仔细分析，2017年商品房全年成交均价同比小幅上升，但总成交面积甚至不足2016年一半。

随着调控措施不断加码，2017年北京市成交新房的套均面积仍在不断扩大，新房持续改善化的趋势依旧不减。全年商品住宅套均成交面积159平米，较2016年154平米仍在继续上升。而二手房的套均成交面积仍然只有91平米。结合2017年二手房与一手房成交套数比例高达6.6的数据来看，这也充分证明了北京已经完全进入了
“改善靠新房，首置靠二手”的成熟市场。

尽管市场进入了冷静期，但市场集中度却不断提升。排名2017年北京市商品住宅市场前二十的项目成交额已占到商品住宅总成交额1/3，而同样的数字在2016年和2015年仅是1/4。其中，开发商集中度提升得更加明显。整个市场前十名开发商合计市场占有率达到49%，而在2016年，排名前十的开发商合计市场占有率仅为35%，预计未来在调控不断升级的情况下，市场集中度仍将继续提高，优势开发商、优势项目将成为市场主力。

另外，由于地价高企，经营复杂度提高，开发商之间联合拿地、规避过度竞争、集合优势，共同发展成为共识。联合开发项目成为畅销榜的主流。2017年销售金额排名前五的项目，全部为联合开发项目。随着北京市场商品住宅限价、要求自有资金拿地监管等趋势从严，未来联合项目数量还将继续增多。

深化产品突围市场

在楼市当前市场环境下，只有真正具备投资眼界、产品实力和客户认可的开发商才能抵御风险、穿越周期。

北京万科多年来深耕北京，项目众多，业态丰富，同时客户对于万科品牌的认知令这家企业仍保持供不应求的市场热度，北京万科以在售30个项目，签约销售额307.5亿排名市场第一，市场占有率超过10%，占据市场领先地位。

探究原因，北京万科坚持以客户为中心，加大住宅产品创新力度，围绕城市需求持续深耕刚需产品，深化特色作品，打造高端作品力度，通过客户导向下的产品细分和营销体验升级，在激烈的市场竞争中赢得客户认可，助推销售业绩。2017年，北京万科在售项目达30个，其中，翡翠公园、如园、观承别墅等项目销售成绩亮眼，综合销售业绩位列北京市房企销售榜前列。

实际上，北京万科早在015年初便提出6+X转型计划。通过抓住存量市场机遇，改善城市建面，提升城市效率，满足人民日益增长的美好生活需要，将成为房地产市场为城市发展贡献的新的价值点。比如，曼哈顿计划，就是存量资产改造计划，而万链装修，针对的是存量客户。

开展新业务谋未来

北京万科在楼市下跌之际业绩飘红的筹码不仅仅是因为它在新房市场的优势，也是品牌口碑、城市配套转型、多元布局等合力而成的结果。

在北京万科6+X计划之中，泊寓计划属于其中C计划。北京泊寓已获取项目16个，坐拥物业面积14万平米，总房间数近8000间。目前已开业六个项目，明年年初，将有4个项目新开。未来5年内，北京泊寓将为青年人提供10万间租住房屋，解决近20万青年人租住需求。

顺应北京“四个中心”的城市定位、功能升级和产业发展，作为6+X计划中的A计划，北京万科写字楼与产业园业务创新资产管理及运营模式，围绕企业不同发展阶段，对区域选址、周边交通、建筑形象、硬件功能、产品配套和运营服务的不同需求，从资产获取到退出，产品打造到空间运营、企业服务到产业生态，全面升级业务格局。截至目前，北京万科在8大商务区持有9项优质资产，总开发面积逾80万㎡，投资总额约100亿，目前已有3个项目进入运营阶段。

同时，万科北方区域的养老业务已率先进入北京、天津、济南、青岛、沈阳五个城市，是万科养老业务进入城市最多、发展最迅速的区域。

V盟是万科打造的客户增值服务平台，以跨界资源整合、线上线下互动、客户痛点深挖等创新方式为新老客户提供权益、活动、公益类爆款产品，目标为盘活新老客户资源，增强产品与客户间的粘性，为客户打造美好生活场景。

不止从产品上升级，北京万科还整合旗下业务优势资源，汇聚外部生态力量，搭建v-space万创汇及国际加速中心两大平台，通过创新企业服务和产业生态构建，全面助力企业成长、区域产业升级和城市经济发展。

未来，北京万科业务将深度拓展核心区优质资产，布局规划前景和政策引入利好的新兴商务区，协同产业城镇、印力商业、社区商业、泊寓等业务，与城市共同发展。