北京楼市新政导致买方无法付款 合同能否解除

【案情简介】

2017年2月，林先生通过中介公司购买了江女士位于朝阳区某处的房屋。合同签订后双方都按照合同约定做房屋核验和资格审查。3月16日，中介通知双方的核验都通过了，第二天就可以做网签，双方约好3月17日以后到中介公司做网签。

还没等到林先生和江女士做网签，北京市出台新的政策：居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有房贷记录的，二套房首付比例上调为60%以上，且住房贷款的最长期限缩短为25年。林先生家在北京市没有住房，但林先生的爱人在外地购房贷过款，如果林先生购买江女士的房屋算二套的话，首付就要提高至60%，而双方合同约定的首付为50%，林先生要付到总房价款的60%，就要多付80多万元，而林先生一时拿不出这么多钱。

中介提出，外地有贷款不一定算二套，建议把网签做上试试看，如果不行，双方再协商。于是帮着林先生和江女士去做网签。之后经过中介核实，在外地有过住房贷款的，也按照二套房来算，首付比例不低于60%。

林先生实在是凑不出钱，于是提出解除合同，江女士同意解除合同，但要求林先生要承担违约责任，定金10万元就不退了。林先生表示，政策的变化是双方在订立合同时未预料到的，自己不是恶意不买房，因此不构成违约，也不应承担违约责任。

【律师解读】

北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示，政策的变化导致买方付不了款能否解除合同，要看双方签订的合同是否有相关约定。

如果买卖双方在签订的合同中对于新政的内容有约定，例如：因政策的变化导致买方贷款不足的，买方应以现金形式补足，那么买方无权以新政的内容解除合同，买方应按照合同约定补足首付款，合同继续履行。

如果买卖双方签订的合同中约定因政策原因导致合同无法履行的，双方免责解除合同，那么买卖双方可以选择解除合同，且互相不承担违约责任，卖方应退还买方支付的所有款项，中介公司应退还中介费。

如果买卖双方在签订的合同中，对于新政的内容没有约定，李松律师认为，购房政策的调整属于情势变更，买方支付不了购房款不构成违约。根据《合同法司法解释(二)》之规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同的，当事人请求人民法院变革或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。

具体到本案的情况，林先生在签订合同时，无法预见在合同履行过程中北京市相关购房政策会调整，且调整直接导致林先生无法支付购房款，合同目的无法实现，因此林先生可以主张解除合同，江女士应退还林先生定金。

另外，有些出卖人是为了换房而售房，由于所售房屋受到新政的影响，致使双方的买卖合同无法履行，从而影响到其购买的房屋，出卖人没有能力向上家支付购房款。那么其与上家签订的房屋买卖合同是否也可予以解除?李松律师认为出卖人与上家、下家所签订的买卖合同，是两份完全独立的合同，出卖人与下家的房屋买卖合同解除，并不必然导致出卖人有权解除与上家所签订的房屋买卖合同，如果出卖人没有能力向上家支付购房款，要承担相应的违约责任。

李松律师指出，由于一线城市的房价波动较大，政府对于房地产交易市场的调控也随之加强，买卖双方在订立合同时一定要将可能出现的政策变化，事先予以约定，避免出现纠纷。