中国REITs市场进入崛起前夜

　　证监会正在加紧研究制定相关的政策法规，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向

　　法治周末记者 蒋起东

　　随着国内首单权益型长租公寓资产类REITs产品破冰，REITs也再一次成为了热点话题。

　　10月13日，深交所固定收益信息平台网站信息显示，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”已正式获批发行，拟发行金额为2.7亿元。

　　成立于2013年的新派公寓是国内首家用私募基金方式收购资产并进行专业管理的长租公寓品牌。业内认为，这将为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs起到示范作用。

　　无独有偶，在住房租赁市场，10月23日，央企保利地产(600048,股吧)发布消息称，国内首单央企租赁住房REITs“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获得上海（楼盘）证券交易所审议通过。

　　保利地产称，希望能通过本单产品的试点对国内REITs的进一步发展、乃至公募REITs的推出发挥积极推动作用。

　　事实上，作为一种重要的金融投资产品，REITs在海外租赁市场得到广泛应用，但近年来，国内市场出现的却多为类REITs，一直没有标准的REITs产品落地。业内认为，这与我国目前针对REITs产品的法律法规不够完善有关。

　　国内REITs已酝酿十余年

　　公开资料显示，REITs是房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts)的简称，它是实现不动产证券化的重要手段。不动产证券化是指把流动性较低、非证券形态的不动产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

　　具体而言，REITs是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

　　自1960年美国出台《房地产投资信托法案》至今，REITs在海外已经历半个多世纪的发展历程。作为重要的金融投资产品，目前已有美国、澳大利亚、加拿大、日本、韩国、新加坡、香港等二十多个国家和地区推出REITs，全球市值达1.8万亿美元。

　　熟悉REITs的业内人士告诉法治周末记者，REITs兼具不动产投资和金融工具的属性，能够为公众投资者拓宽投资渠道，另一方面也能提高资产流动性，加大化解房地产库存的力度。

　　自本世纪初，国内也开始了对REITs政策的不断探索。

　　2007年，央行联合住建部等召开会议，提出按照“试点与立法平行推进”的原则推进REITs。此后，几乎每年都有新的政策提出。

　　2008年，银监会发布《信托公司管理办法》修订版，鼓励REITs发展。

　　2009年8月，央行和银监会发布《房地产集合投资信托业务试点管理办法》，提出REITs将由两家监管机构共同监管。

　　2009年11月，央行发布《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿。

　　到2010年6月，央行和住建部等多个部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，其中提到，应当鼓励公租房的新融资渠道，探索使用REITs、信托等形式。

　　近年来，监管部门更加注重为开展REITs试点工作提供政策支持。

　　2014年9月，央行和银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出要积极稳妥开展REITs试点工作。

　　2015年1月，住建部又印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，指出“将积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。

　　标准REITs尚未落地

　　一方面是监管部门政策的持续推进，另一方面则是市场主体对REITs开发的不断尝试，其中的表现便是一些国内典型的类REITs案例频频涌现。

　　近年来，国内市场已陆续推出多个类REITs产品。

　　在2014年，中信华夏苏宁云创资产支持专项计划、海印股份(000861,股吧)信托受益权专项资产管理计划、中信启航专项资产管理计划先后问世。

　　2015年7月，鹏华前海万科REITs成功发行，成为首个使用公募基金作为发行载体的类REITs产品；12月，国内首单国资类REITs“招商创融-天虹商场(002419,股吧)(一期)资产支持专项计划”发行成功。

　　2016年1月，国内首单以单一写字楼为标的资产的类REITs产品“恒泰浩睿-海航浦发大厦资产支持证券”发行。

　　不过，在业内人士看来，这些都并不是国内真正意义上的标准REITs。

　　以中信启航和鹏华前海万科REITs为例，北大光华管理学院今年6月发布的《中国公募REITs发展白皮书》提到，中信启航是第一只与标准REITs产品具有一定相似性的私募类REITs产品，鹏华前海万科REITs是第一只使用公募基金作为发行载体的公募类REITs产品。

　　但二者均不是标准REITs。白皮书认为，中信启航建立在私募基金的基础上，只适用于合格投资人，不符合公募REITs对于流通性的要求，并没有充分体现REITs的金融属性；鹏华前海万科REITs虽然实现公募，但其投资于不动产资产的比例不超过基金资产的50%，其他则投资于固定收益证券和股票，以至于不动产资产并不是其主导基础资产。

　　有基金业内人士告诉法治周末记者，这些之所以被称作类REITs，原因是其产品仅部分符合了国外成熟市场REITs的标准，在交易结构、募集范围、运营方式、税负水平和收益分配等方面仍与标准REITs存在差异。

　　公开数据显示，截至今年上半年，国内类REITs产品市场的累计发行规模已有400多亿元，2016年以来，交易所发行规模超过174亿元。

　　REITs立法待完善

　　一些业内人士认为，相较于海外市场REITs的蓬勃发展，之所以国内的标准REITs迟迟未能落地，REITs立法的不完善是重要因素之一。

　　在南开大学资本市场研究中心副主任柏高原看来，真正意义上的REITs在国内落地还存在一些法律障碍或空白。

　　柏高原表示，我国目前尚未制定出专门针对REITs的单行法律。在现行法律中涉及到REITs的主要有公司法、信托法、证券法、证券投资基金法、合伙企业法、信托投资公司管理办法等多部法律法规。

　　“以信托为例，目前相关规定对集合资金信托计划的投资人(信托委托人)有较高的门槛要求，而且信托公司不得公开营销宣传。因此，公募型REITs的发展存在法律障碍。”柏高原表示。

　　柏高原律师告诉法治周末记者，在REITs的组织形式选择方面，国外可以采取公司制、有限合伙制、信托等多种组织形式，而国内通过信托公司实现各类REITs的运作尚可，但通过公司和有限合伙方式设立REITs却存在法律障碍。

　　法治周末记者了解到，相关法律规定，有限责任公司股东不得超过50人，有限合伙企业中的有限合伙人数量上限为49，这意味着无法充分吸收公众投资者，将限制通过公司、有限合伙方式运作REITs。

　　“通过信托方式可设立各类REITs，但信托受益人自信托取得的收益，是否缴纳个人所得税，尚属法律空白。”柏高原指出，“此外，还存在资管计划型REITs的法律属性不清、REITs公开交易法律制度缺失等问题。”

　　也正因如此，不乏业内人士呼吁要完善REITs的立法工作。例如，去年越秀集团董事长张招兴就曾在两会上提交提案，建议制定房地产投资信托基金法，就REITs的设立、运营等进行规范指引，以解决REITs目前在国内面临的立法缺失等问题。

　　据多家媒体报道，证监会正在加紧研究制定相关的政策法规，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。“当前可以说是中国REITs市场崛起的前夜。”北大光华管理学院院长刘俏不久前曾表示。