北京国五条细则落地：二手房市场开始进入观望区

北京“国五条”细则落地一月有余，二手房成交量大幅回落近9成，全市成交均价出现环比回落。新增房客源减少，成交以刚需为主。新政实施后，二手住宅市场观望情绪浓厚，涨价现象减弱，呈现出量价同降的趋势。

现象：

新政后二手房交易低迷

根据链家地产市场研究部数据显示，4月全市二手住宅网签5212套，环比下降 88.1%。而在价格方面，4月北京二手住宅成交均价 26550元/平米，环比下降 3%。进入5月，市场成交情况虽有温和爬升的趋势，但预计增长幅度不大。对此，21世纪不动产分析师张磊说，从近期市场整体表现可以看出，无论是价格还是成交量，4月份很可能就是全年的部。

从21世纪不动产等多家中介门店反馈情况来看，近期二手住宅能够成交的多为免税、低税房源，议价空间小。进入5月份第一周，客户虽明显增多，成交量也有所回升，其中免税房最受青睐，但总体市场仍处于观望之中。

链家地产市场研究部张旭对此分析称，从新政后首月的市场特点看，呈现四个典型的变化。第一，4月信贷新政落实，贷款占比有所上涨，但较新政前正常水平下降超10个百分点。第二，新政后本地购房居民占比降至8成以下。当前选择观望的购房群体，多为受到20%个税影响的改善性需求。而当前刚需为主的成交中，房源多为“满五年唯一住宅”，或是业主在2011年调控后所购，个税成本较低。第三，新增房源持续减少，3月的高成交使得可售二手房存量出现明显下滑。供需矛盾有所加深，房价下降的动力并不足，如果考虑卖方将税费转嫁买方的习惯，新政后购房者压力有可能不降反升。第四，排除结构性影响，二手住宅短期内还无法进入“降价”通道。

探因：

预期决定市场走势

在剖析4月份二手住宅市场的真实状况时，张旭指出，需考虑到新政前后引起的市场波动以及市场结构性的变化。

首先，成交量大幅下滑，是因为3月份极度透支了4月份的部分网签和需求。而市场进入观望期，整体需求释放规模迅速缩小。预计这种观望情绪会在具体政策落实或价格走势趋于明朗的阶段才有所缓解。

其次，4月份市场成交结构发生变化。改善性需求大部分处于观望状态，刚需则正常释放，其比例大幅提高。从数据上的表现看，改善性需求集中的市区、大户型、高价项目成交占比减少。因此，全市网签平均面积降低，成交均价被结构性拉低。

综合来看，目前影响二手住宅市场未来趋势的因素，取决于新政执行后所引发的市场预期。预计5月以后，二手住宅市场成交量会有所回升，但不会恢复到调控前的成交水平。

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